Immobilienkredit
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Immobilienkredit

Der Immobilienkredit ist eine der gängigsten Formen der Geldaufnahme / Kapitalbeschaffung zur Immobilienfinanzierung.

Wer sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, kommt in der Regel um eine Immobilienfinanzierung nicht herum.

Wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung ist neben dem Eigenkapital der Immobilienkredit.

Ein Immobilienkredit wird oft auch als Hypothekenkredit, Hypothekendarlehen, Baukredit oder als Baudarlehen bezeichnet.

Wie kommt man zu einer Immobilienfinanzierung?

Hat man sich für eine Wunschimmobilie entschieden, so ist der Weg zu einer Immobilienfinanzierung noch lang.

Zunächst muss die Finanzlage analysiert werden, um zu klären, was eigen und was fremd finanziert werden kann/soll.

Hierzu ist der Kaufpreis plus die Nebenkosten für den Erwerb der Immobilie den vorhandenen Eigenmitteln, die man für den Erwerb einsetzen möchte, gegenüberzustellen.

Als Faustformel ist hierbei zu beachten, dass die für den Erwerb verwendbaren Eigenmittel in der Regel mit mindestens 20 - 30 % der Gesamtkosten anzusetzen sind.

Die Differenz zwischen Gesamtkosten und des zu verwendenden Eigenkapitals ist fremd, d.h. in der Regel durch einen Immobilienkredit, zu finanzieren.

Nun kommt die entscheidende Betrachtung der Finanzierbarkeit, d.h. der Analyse, welche finanziellen Belastungen langfristig tragbar sind.

Man sollte hierbei

  • die monatlichen Einnahmen den monatlichen Ausgaben inkl. der geplanten Finanzierungsaufwände gegenüberstellen.
  • berücksichtigen, dass Voraussetzung für einen Immobilienkredit zumeist der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist.
  • aber auch etwas "Luft" einplanen, denn Unerwartetes gibt es immer.

Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Finanzierung, die durch eine Immobilie abgesichert ist.

Die Absicherung der Kreditforderung erfolgt durch Eintrag eines Grundpfandrechtes zumeist in Form einer Grundschuld in Höhe der Kreditsumme im Grundbuch.

Ein Immobilienkredit kann sowohl zum Kauf, Neubau, Umbau und zur Sanierung einer Immobilie wie auch zu anderen Zwecken verwendet werden.

Im Sprachgebrauch wird der Immobilienkredit oft auch als Hypothek bezeichnet.

Man unterscheidet einen Immobilienkredit in der Form der Rückzahlmodalitäten nach Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen.

Ein Immobilienkredit wird oft nicht an einem Stück zurückgezahlt. Es werden oft mehrere anschließende, durchaus mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen ausgestaltete Immobilienkredite, sogenannte Anschlussfinanzierungen, zur Rückzahlung abgeschlossen.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das allgemein gebräuchliche Rückzahlungsverfahren.

Beim Annuitätendarlehen werden, üblicherweise monatlich, feste Tilgungsraten gezahlt. Da der Zinssatz konstant ist, steigt der Tilgungsanteil mit fortlaufender Rückzahlung des Darlehens.

Ein Immobilienkredit in Form eines Annuitätendarlehens ist als Faustformel bei 1% (Anfangs-)Tilgung nach etwa 30 Jahren abbezahlt.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen wird ein konstanter Tilgungsanteil zyklisch gezahlt. Somit ist die Rückzahlungsrate, anders als beim Annuitätendarlehen, stetig.

Grundschuld und Hypothek

Sowohl die Grundschuld wie auch die Hypothek sind vollstreckbare Sicherheiten für einen Kreditgeber.

Sowohl die Grundschuld wie auch die Hypothek werden über einen Notar beim Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen.

Einer Grundschuld muss, anders als bei einer Hypothek, keine Forderung des Gläubigers zugrunde liegen.

Eine Grundschuld bleibt bei fortschreitender Tilgung des Immobilienkredites in voller Höhe bestehen.

Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt, kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden.

Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt und die Grundschuld noch nicht gelöscht, so kann die Grundschuld ohne Neueintragung für einen neuen Immobilienkredit verwendet werden.

Grundschuldeintragungen und -löschungen erfolgen kostenpflichtig durch einen Notar.

Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie

Neben den Kaufpreis können beim Erwerb einer Immobilie folgende zusätzliche Kosten anfallen:

  • Baunebenkosten,
  • Erwerbsnebenkosten,
  • Finanzierungsnebenkosten,
  • sonstige Nebenkosten.

Baunebenkosten

Zu den Baunebenkosten gehören Leistungen von Architekten und Statikern wie auch von Behörden für die Erschließung und Baugenehmigung.

Erwerbsnebenkosten

Erwerbsnebenkosten sind in der Regel abhängig vom Kaufpreis. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5-4,5 % je Bundeslang liegt, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1 % sowie ggf. Maklerkosten.

Finanzierungsnebenkosten

Zu den Finanzierungsnebenkosten gehören u.a.

  • Schätzkosten für die Objektwertermittlung,
  • Kosten für ein Bankbürgschaft,
  • Notar- und Grundbuchgebühren für die Sicherheitenbestellung,
  • ein die Auszahlung des Immobilienkredits reduzierendes Disagio,
  • Bearbeitungskosten sowie
  • Bereitstellungszinsen, für einen bereitgestellten aber noch nicht abgerufenes Kapital.

Sonstige Nebenkosten

Sonstige Nebenkosten umfassen Versicherungen während der Bauzeit wie auch die Grundsteuer.

Nichtabnahme des zugesagten Immobilienkredits

Was passiert bei Nichtabnahme eines zugesagten Immobilienkredits?

Im Falle eine Nichtabnahme eines zugesagten Immobilienkredits ist für das Nichteinhalten der vertraglichen Verpflichtung eine Entschädigung zu leisten. Diese Entschädigung wird analog zur Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Tilgung und vorzeitige Rückzahlung

Ein besonderes Thema ist stets die Tilgung.

So sollte der Kreditnehmer stets zusehen, dass ihm ein Anrecht auf Sondertilgungen eingeräumt wird.

Auch Tilgungsaussetzungen, z.B. gegen Abtretung von Ansprüchen aus einer Kapitallebensversicherung, sind durchaus üblich.

Vorzeitige Rückzahlungen sind möglich, wenn man

  • das Beleihobjekt vorzeitig verkaufen möchte,
  • es als Sicherheit für einen weiteren Kredit benötigt, den der Kreditgeber nicht geben.

In diesen Fällen hat aber der Kreditnehmer den Kreditgeber für den entstehenden wirtschaftlichen Nachteil durch Zahlung einer "Vorfälligkeitsentschädigung" zu entschädigen.

Meinungsverschiedenheiten

Bei Meinungsverschiedenheiten rund um den Immobilienkredit empfiehlt es sich, den zuständigen Ombudsmann einzuschalten.

10.2012
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